FAQ

Een huurcontract is vaak een bepalende factor bij een horecatransactie. Kopers kijken onder meer naar looptijd, huurprijs, indexatie, bestemming, verlengingsrechten en eventuele leveranciersverplichtingen. Wanneer de koper ook huurder moet worden, is meestal medewerking van de verhuurder nodig. Als die ontbreekt, kan onder voorwaarden indeplaatsstelling volgens artikel 7:307 BW worden overwogen.

Dat kan, bijvoorbeeld door het pand aan een belegger te verkopen en de exploitatie voort te zetten als huurder. Beleggers beoordelen dan vooral de stabiliteit van de exploitatie, de hoogte en zekerheid van de huur en de contractduur. Ook alternatieve gebruiksmogelijkheden van het pand spelen een rol bij de waardering.

Dat is mogelijk wanneer de koper het bedrijf op dezelfde locatie kan voortzetten. In dat geval worden afspraken gemaakt over goodwill, inventaris, handelsnaam, personeel en lopende contracten, terwijl het pand in eigendom blijft en wordt verhuurd aan de koper. De verhouding tussen huur en exploitatieprijs is daarbij belangrijk.

De waarde van een horecabedrijf wordt vooral bepaald door de combinatie van locatie, exploitatie en contractuele voorwaarden. Belangrijke factoren zijn de kwaliteit en stabiliteit van de exploitatie, de huur en huurvoorwaarden, de ligging van het bedrijf en de overdraagbaarheid van het concept. Ook goodwill speelt een rol: dat is de meerwaarde die ontstaat doordat een koper verwacht met het bedrijf winst te kunnen blijven maken. Uiteindelijk draait de waardering vooral om de vraag of de toekomstige kasstromen realistisch en overdraagbaar zijn.

Goodwill is de economische meerwaarde van een onderneming boven de losse onderdelen zoals inventaris en voorraad. Die waarde hangt samen met factoren zoals locatie, concept, naam, organisatie en de verwachting van toekomstige winst. Goodwill is niet vanzelfsprekend; bij een kwetsbare of sterk persoonsgebonden exploitatie kan de waarde beperkt zijn.

Er bestaat geen vaste formule. Eerst worden de resultaten genormaliseerd door incidentele posten en niet-marktconforme kosten te corrigeren. Daarna wordt bekeken welke winstcapaciteit daadwerkelijk overdraagbaar is nadat ondernemersloon, huur, investeringen en risico zijn meegenomen.

De waarde wordt bepaald door een combinatie van vastgoedkenmerken, exploitatiemogelijkheden, kasstromen, contractpositie en marktrisico. Omdat dit type vastgoed sterk verbonden is met de bedrijfsvoering, volstaat een eenvoudige vergelijking met andere panden meestal niet.

Een vast percentage bestaat niet. Het rendement hangt af van locatie, huurhoogte, contractduur, investeringsbehoefte, exploitatie-afhankelijkheid en alternatieve gebruiksmogelijkheden van het object. Een hoger rendement weerspiegelt vaak ook een hoger risico.

Een huurprijs wordt beoordeeld aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimte, contractvoorwaarden en het verdienvermogen van de exploitatie. Horecalocaties laten zich niet altijd goed vergelijken met alleen vierkante-meterprijzen. Wanneer een huur duidelijk afwijkt van de markt, kan onder voorwaarden huurprijsherziening volgens artikel 7:303 BW worden onderzocht.

Wanneer een huur niet meer marktconform is, zijn er verschillende routes mogelijk: het verschil accepteren en inprijzen bij verkoop, opnieuw onderhandelen over de huurvoorwaarden of – wanneer de wettelijke voorwaarden zijn vervuld – een formeel huurherzieningstraject starten.

De kosten hangen af van het doel van de taxatie, het type object, de complexiteit van de exploitatie en de beschikbare documentatie. Specialistische objecten zoals hotels, campings of leisurelocaties vereisen doorgaans meer analyse dan standaard vastgoed.

De doorlooptijd varieert per object en hangt sterk af van de beschikbaarheid van documenten. Een taxatie bestaat doorgaans uit opdrachtformulering, dossieranalyse, locatiebezoek, marktonderzoek, waardering en rapportage.

Bij exploitatiegebonden vastgoed is specialistische taxatiekennis vereist. Het is daarom belangrijk dat een taxateur beschikt over de juiste registratie, zoals de NRVT-aantekening Grootzakelijk Vastgoed. Taxaties die volgens erkende normen worden uitgevoerd hebben meer gezag bij financiers en andere professionele partijen.

Naast locatie en potentie verdienen vergunningen, contracten, onderhoudstoestand en exploitatiecijfers aandacht. Ook afhankelijkheid van personeel, leveranciersafspraken en alternatieve gebruiksmogelijkheden van het pand kunnen invloed hebben op de waarde en risico’s.